|
סבסוד משכנתאות בפריפריה: נכון, אבל לא מספיק
כמי שנחשף במסגרת תפקידי למשפחות צעירות רבות המבקשות לרכוש לעצמן דירת מגורים ראשונה, אני מתרשם כי רבים מהם חשים שהאפשרות המעשית לממש את החלום מתרחקת והולכת. המשמעות של התפתחות זו היא הרבה יותר מאובדן האפשרות לבעלות על נדל"ן, גרידא . בעידן שבו שוק העבודה התחרותי כבר אינו מבטיח תעסוקה עד גיל הפנסיה, דירה נחשבת גם למקור ליציבות משפחתית.
פרנסי המדינה ערים לקולות המצוקה, אולם לא די בצעדים ובתוכניות שפורסמו. למשל, התוכנית לסבסוד משכנתאות לרוכשי דירה ראשונה בפריפריה תקל על חלק מהציבור בלבד .הסבסוד אינו מספק פתרון לרבים המעוניינים לרכוש דירה דווקא באזור המרכז . מגורים המאפשרים גישה מהירה למקומות עבודה וסמיכות להורים.
מהיכרותי את הקשיים עמם מתמודדים הרוכשים, נראה כי הבעיה העיקרית נעוצה ב השגת ההון העצמי המינימלי הנדרש ע"י הבנקים . בעיה אחרת היא התמודדות עם ניהול משק בית יציב ומאוזן כאשר חלים שינויים בהחזר החודשי של ההלוואה.
שני צעדים ממשלתיים שטרם נדונו , למיטב ידיעתי, יכולים היו להקל מאוד על מצוקות אלה של הרוכשים:
פתרון אחד הוא הנהגת ביטוח ממשלתי (או במימון ממשלתי) להלוואות שניתנות בשיעור גבוה של 60% ומעלה מעלות הדירה. זאת, בדומה למודל של ביטוח ממשלתי להלוואות לעסקים קטנים ובינוניים, המופעל בהצלחה בקרנות לעסקים קטנים ובינוניים.
הפעלת מודל דומה במשכנתאות לרכישת דירה ראשונה תאפשר לבנקים להעניק משכנתאות בשיעור גבוה יותר משווי הנכס. בכך, יעלם המכשול של העדר הון עצמי מספיק. עליית מחירי הדיור הביאה לכך שכיום יש צורך בהון עצמי של 400-500 אלף שקל לפחות כדי לרכוש דירה באזור המרכז. ישנם אלפי זוגות, שנהנים מיכולת החזר טובה, אולם אינם מסוגלים לגייס את ההון העצמי הנדרש ולכן נאלצים להמשיך לגור בשכירות. מחירי השכירות של דירות 4 חדרים באזור המרכז נושקים בקלות ל-4,000 שקל, ובאזורים המבוקשים גם ל-5,000 שקל ומעלה. ביטוח ממשלתי יאפשר לזוגות לקבל מהבנק הלוואה בשיעורי מימון גבוהים, ולשלם כהחזר חודשי את אותו סכום שהם משלמים כיום כשכר דירה, או אף פחות מכך.
פתרון לבעית השינויים בהחזרים החודשיים בשל אינפלציה או שינויי ריבית הוא חזרה למתן הלוואות ממשלתיות לזכאים בריבית נמוכה. הלוואה שתנתן במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה ושתסובסד ע"י הממשלה בדומה להלוואות הזכאות הוותיקות. הלוואות אלו יאפשרו החזר חודשי קבוע ויציב לכל חיי ההלוואה. הימנעות הלווים מבחירה במסלולים אלו בהלוואות מכספי בנק ובחירתם במסלולים בריביות משתנות נובעת משיעור הריבית הגבוה הגלום במסלול הקבוע ( כ6%) וכאן מקומו של הסבסוד הממשלתי.
הכותב הוא מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל.
|
